De Paris à costa atlântica, os proprietários de arrendamentos de curta duração que estruturaram a sua estratégia em torno de um regime fiscal brando vão enfrentar uma realidade mais exigente. Uma nova lei, amplamente apelidada de «anti-Airbnb», altera a forma como os arrendamentos turísticos mobilados são tributados a partir dos rendimentos de 2025, com muitos senhorios a sentirem o impacto quando entregarem a declaração na primavera de 2026.
Um aperto direcionado aos arrendamentos turísticos de curta duração
A reforma resulta da Lei Le Meur, aprovada oficialmente em novembro de 2024. A mensagem política é clara: os alojamentos de férias de curta duração estão a ser empurrados de novo para o mercado tradicional de arrendamento, sobretudo nas zonas com forte pressão habitacional, onde os residentes têm dificuldade em encontrar casa.
Até agora, o sistema fiscal tratava os arrendamentos turísticos mobilados com grande benevolência. Os anfitriões que exploravam alojamento turístico mobilado não classificado em plataformas como a Airbnb ou a Abritel podiam optar pelo regime micro-BIC, um esquema simplificado de rendimentos empresariais, com um abatimento bastante generoso.
Até aos rendimentos de 2024, os arrendamentos turísticos de curta duração podiam beneficiar de um abatimento fiscal de 50% sobre até 77 700 € de rendas anuais.
Na prática, isso significava que apenas metade das rendas era sujeita a imposto sobre o rendimento e a contribuições sociais, o que tornava o arrendamento sazonal altamente competitivo face ao arrendamento de longa duração sem mobília, e até face a outros investimentos.
Os arrendamentos mobilados de longa duração usados como residência principal do inquilino não são o alvo desta mudança. Esses mantêm o seu teto micro-BIC de 77 700 € com um abatimento de 50%. O foco está claramente no uso turístico de curta duração, sobretudo em casas inteiras retiradas do mercado de arrendamento prolongado.
O que é que desaparece, na prática, em 2026?
O que parece «desaparecer» em 2026 é a vantagem fiscal generosa a que muitos anfitriões se habituaram. A alteração legal aplica-se a partir de 1 de janeiro de 2025, mas o impacto só se torna visível em 2026, quando os contribuintes declararem os rendimentos de 2025.
Dois mecanismos são apertados para o alojamento turístico mobilado não classificado:
- O teto do regime micro-BIC desce de 77 700 € para 15 000 € por ano.
- O abatimento fiscal automático baixa de 50% para 30% das rendas brutas.
Trata-se de um duplo golpe. Muitos senhorios ficarão excluídos do micro-BIC porque as suas rendas ultrapassam os 15 000 €. Os que permanecerem abaixo desse limite verão uma fatia menor do rendimento protegida pelo desconto forfetário.
Um anfitrião que receba 20 000 € por ano em arrendamentos de curta duração passará agora a ser tributado sobre 14 000 €, em vez de 10 000 € ao abrigo do micro-BIC.
Este exemplo isolado mostra claramente a direção da mudança: a base tributável aumenta de forma acentuada, mesmo para carteiras modestas.
Micro-BIC vs regime real: duas lógicas muito diferentes
No micro-BIC, a autoridade fiscal aplica um desconto padrão sobre as rendas brutas e tributa o restante. Não é necessário manter contabilidade detalhada. Com o novo abatimento de 30%, passa a ser tributado sobre 70% do que se ganha com arrendamentos turísticos de curta duração.
O regime real, usado por muitos senhorios de alojamento mobilado não profissional, inverte a lógica. Em vez de um abatimento automático, deduzem-se os custos efetivos: juros do empréstimo, seguro, IMI, comissões de agência, obras de reparação, contas de energia e muito mais.
Além disso, é possível amortizar o imóvel e o mobiliário ao longo de vários anos. Essa amortização contabilística não implica uma saída de dinheiro imediata, mas reduz o rendimento tributável. Para muitos senhorios, isto conduz a um lucro tributável muito baixo, ou mesmo nulo, durante vários anos.
Porque é que os rendimentos de 2025 e as liquidações de 2026 marcam uma viragem
A autoridade fiscal francesa confirmou a calendarização: tudo começa com os rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025. As declarações serão entregues na primavera de 2026, altura em que milhões de proprietários verão, pela primeira vez, notificações de imposto mais elevadas.
| Tipo de arrendamento (França) | Teto micro-BIC (2024) | Abatimento (2024) | Teto micro-BIC (rendimentos de 2025) | Abatimento (rendimentos de 2025) |
|---|---|---|---|---|
| Arrendamento turístico de curta duração, não classificado | 77 700 € | 50% | 15 000 € | 30% |
| Arrendamento mobilado de residência principal (longa duração) | 77 700 € | 50% | 77 700 € | 50% |
Os decisores políticos esperam que, ao reduzir o benefício fiscal, alguns imóveis sejam desviados do uso turístico para o alojamento de longa duração. Para os proprietários individuais, porém, isto significa uma decisão estratégica nos próximos meses.
Como os senhorios de LMNP podem reagir
Para quem está na categoria LMNP, ou seja, senhorios de alojamento mobilado não profissional, os consultores fiscais vêem agora o regime real como a opção de base assim que os rendimentos ultrapassam os 15 000 €. O micro-BIC simplificado está a perder atratividade.
O regime real é mais exigente. É necessário manter uma contabilidade correta, guardar todas as faturas e, idealmente, contar com o apoio de um contabilista familiarizado com o arrendamento imobiliário em França. Em troca, ganha-se flexibilidade e, muitas vezes, uma fatura fiscal mais baixa ao longo do tempo.
Para muitos senhorios sazonais, mudar para o regime real será a única forma de evitar que a fatura fiscal aumente em 2026.
A questão central é saber se os custos efetivos e a amortização, em conjunto, ultrapassam o abatimento forfetário de 30%. Se ultrapassarem, permanecer no micro-BIC deixa de fazer sentido.
Antes de tomar uma decisão, vale a pena simular os dois regimes com base nas rendas previstas para 2025 e nas despesas reais. Juros, seguros, manutenção, comissões e períodos em que o imóvel fica vazio podem alterar bastante o resultado final. Muitas vezes, a diferença entre pagar pouco imposto e pagar demasiado só fica clara quando todos os números são colocados lado a lado.
Também convém verificar as regras locais aplicáveis ao imóvel, porque algumas autarquias impõem limites adicionais, registos específicos ou obrigações administrativas para alojamentos turísticos. A alteração fiscal é importante, mas a viabilidade do negócio depende igualmente da conformidade com a regulamentação municipal.
Opção: obter a classificação oficial do imóvel como alojamento turístico
Outra via consiste em fazer com que o imóvel seja formalmente classificado como meublé de tourisme, isto é, alojamento turístico mobilado. Essa classificação, atribuída por um organismo acreditado após vistoria, continua a oferecer um tratamento fiscal mais favorável do que os arrendamentos turísticos não classificados.
Com a classificação, os proprietários podem manter um regime micro-BIC mais favorável, com tetos mais elevados e um abatimento de 50%, embora sob condições mais rigorosas. No entanto, isto não é apenas uma formalidade documental: o imóvel tem de cumprir normas específicas de conforto e equipamento, desde a qualidade da roupa de cama até às instalações da cozinha.
Alguns senhorios concluirão que as obras necessárias para cumprir os critérios de classificação já correspondem ao que os hóspedes esperam. Outros poderão decidir que os custos de melhorias, as vistorias e eventuais regras locais anulam as vantagens.
Cenários concretos que os senhorios estão agora a ponderar
Para perceber como isto se traduz na prática, consideremos três casos simplificados para os rendimentos de 2025:
- Apartamento pequeno na cidade com 12 000 € por ano: O proprietário pode permanecer no micro-BIC com um abatimento de 30%, pelo que 8 400 € serão tributáveis. Se os custos anuais e a amortização forem reduzidos, o regime real talvez não traga uma vantagem adicional relevante, mas vale sempre a pena pedir uma simulação a um contabilista.
- Casa de férias na costa com 25 000 € por ano: O micro-BIC deixa de estar disponível devido ao teto de 15 000 €. O proprietário terá de passar para o regime real ou alterar o uso do imóvel. Com juros do empréstimo, encargos de conservação e amortização, o lucro tributável poderá cair muito abaixo de 17 500 € - valor que corresponderia a 70% das rendas no micro-BIC.
- Carteira de dois apartamentos com 40 000 € por ano: O senhorio já estava próximo do antigo limite e será provavelmente bastante afetado. A passagem para o regime real, ou uma combinação de arrendamento de longa e curta duração, torna-se uma decisão de negócio central, e não apenas um ajuste fiscal.
Conceitos essenciais antes de 2026
Para leitores não franceses ou investidores menos familiarizados com o tema, há algumas noções locais que são fundamentais:
Micro-BIC: regime simplificado para pequenas atividades ou rendimentos de arrendamento. Não permite deduzir as despesas de forma detalhada; aplica apenas um abatimento fixo sobre o rendimento bruto. É fácil de usar, mas menos flexível quando o abatimento encolhe.
LMNP (arrendamento mobilado não profissional): estatuto para particulares que arrendam imóveis mobilados sem exercerem a atividade em regime de exclusividade profissional. Podem escolher entre micro-BIC e regime real, consoante o nível de rendimentos e os custos.
Amortização: ferramenta contabilística que distribui o valor do imóvel e do mobiliário ao longo de vários anos. Cria uma despesa dedutível sem saída de caixa imediata, reduzindo muitas vezes um arrendamento lucrativo para uma operação com carga fiscal baixa.
Escolhas estratégicas e riscos a mais longo prazo
Os senhorios sazonais em França enfrentam agora uma equação mais complexa do que simplesmente «encher o calendário e receber rendas». Têm de olhar para o rendimento líquido após impostos, para a futura regulamentação na sua cidade e para a pressão social em torno dos arrendamentos turísticos nas zonas mais procuradas.
Existe também um risco de calendário. Esperar até 2026 para agir significa que o primeiro ano sob as novas regras já está fechado. Os proprietários que anteciparem em 2025 ainda podem escolher o regime fiscal, ajustar o número de noites arrendadas, pedir a classificação turística ou até converter o imóvel para arrendamento de longa duração.
Por outro lado, o fim do benefício fiscal fácil não mata automaticamente a viabilidade do arrendamento de férias. Um imóvel bem localizado e bem gerido pode continuar rentável no regime real, sobretudo quando juros, encargos e amortização são aproveitados na totalidade. Os vencedores serão os que fizerem as contas com rigor, e não apenas os que conseguirem mais reservas.
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